Da li je digitalno potpisan ugovor o zakupu punovažan? U EU se elektronskom potpisu ne može uskratiti pravno dejstvo samo zato što je elektronski, pa ugovor o zakupu potpisan onlajn nije automatski ništav. Da li je jednostavni elektronski potpis dovoljan za konkretan ugovor o zakupu, ipak određuje nacionalno pravo, a neki ugovori ili odredbe zahtevaju strožu formu. Odgovor zato zavisi od države, vrste nekretnine i trajanja zakupa.
Ovaj članak obrađuje okvir EU i, kao primere, dve jurisdikcije: Nemačku, kao i Englesku i Vels. Ne obuhvata druge zemlje, kao što su Sjedinjene Američke Države, niti Škotsku i Severnu Irsku, koje imaju sopstvena pravila. Reč je o opštem objašnjenju, a ne o pravnom savetu. Pre nego što se na njega oslonite kod stvarnog ugovora, proverite pravo koje se primenjuje na vaš ugovor o zakupu ili se obratite advokatu.
Okvir EU ukratko
Uredba eIDAS (EU) br. 910/2014 definiše tri nivoa elektronskog potpisa: jednostavni, napredni i kvalifikovani. Član 25 propisuje da se elektronskom potpisu ne sme uskratiti pravno dejstvo niti dopuštenost kao dokaza samo zato što je u elektronskom obliku, kao i da kvalifikovani elektronski potpis ima isto pravno dejstvo kao svojeručni potpis. Istovremeno, član 2(3) ne dira nacionalna pravila i pravila Unije o zaključenju ugovora i o zahtevima u pogledu forme.
U praksi: eIDAS vam govori koliko vredi svaki nivo potpisa, a nacionalno pravo koji nivo je dokumentu potreban. Tri nivoa su detaljnije objašnjena u članku Šta je elektronski potpis? Jednostavni, napredni i kvalifikovani.
Izvor: Uredba (EU) br. 910/2014 na EUR-Lex-u, provereno 27. oktobra 2026.
Primer 1: Nemačka
Nemačko pravo razlikuje pisanu formu (Schriftform), koja po pravilu zahteva svojeručni potpis, i tekstualnu formu (Textform), koja je znatno blaža. Nekoliko korisnih tačaka iz nemačkog Građanskog zakonika (BGB), provereno 27. oktobra 2026. na gesetze-im-internet.de:
- Pisana forma može se elektronski zameniti samo kvalifikovanim elektronskim potpisom. Član 126(3) dozvoljava elektronsku formu umesto pisane, osim ako zakon ne propisuje drugačije, a član 126a za to zahteva kvalifikovani elektronski potpis. Kod ugovora obe strane na taj način potpisuju istovetan dokument.
- Zakup stambenog prostora duži od godinu dana. Prema članu 550, ugovor o zakupu na period duži od godinu dana koji nije zaključen u pisanoj formi smatra se zaključenim na neodređeno vreme, pri čemu je otkaz moguć najranije godinu dana nakon predaje stana. Ugovor ne postaje ništav; ugrožen je samo određeni rok trajanja.
- Zakup zemljišta i prostora koji nisu stambeni. Član 578 primenjuje isto pravilo, ali uz tekstualnu formu umesto pisane. Tekstualna forma (član 126b) zahteva samo čitljivu izjavu u kojoj je navedeno lice koje je daje, na trajnom nosaču podataka.
- Ugovori o zakupu zaključeni na neodređeno vreme nisu obuhvaćeni tekstom člana 550, koji govori o zakupu na period duži od godinu dana.
- Otkaz ugovora o zakupu stambenog prostora mora biti u pisanoj formi prema članu 568(1). Onlajn potpisivanje ugovora ne menja način na koji se on mora otkazati.
Iz ovoga, uopšteno govoreći, proizlazi: ugovor o zakupu stana na neodređeno vreme ili ugovor o zakupu poslovnog prostora za koji je dovoljna tekstualna forma po pravilu se može zaključiti jednostavnim elektronskim potpisom. Ugovor o zakupu stana čiji vam je određeni rok duži od godinu dana bitan zahteva pisanu formu, što u elektronskom obliku znači kvalifikovani potpis.
Primer 2: Engleska i Vels
Ujedinjeno Kraljevstvo nije u EU, pa eIDAS ovde nije polazna tačka. Prema članu 7 Zakona o elektronskim komunikacijama iz 2000. godine (Electronic Communications Act 2000), elektronski potpis je dopušten kao dokaz o autentičnosti i integritetu dokumenta. Da li ugovor o zakupu zahteva određenu formu, ponovo je zasebno pitanje. Prema Zakonu o imovini iz 1925. godine, član 52 (Law of Property Act 1925), stvarno pravo na zemljištu (legal estate) po pravilu se mora zasnovati ispravom u formi deed-a (svečane isprave). Član 54(2) predviđa izuzetak za zakupe koji počinju predajom u posed, na rok ne duži od tri godine, uz najvišu zakupninu koja se razumno može postići, bez jednokratne naknade; oni se mogu zasnovati čak i usmeno.
Dakle, uobičajeni kratkoročni zakup stana ne zahteva deed, i formalnosti koje važe za deed na njega se ne primenjuju. Zakup na period duži od tri godine mora se zaključiti putem deed-a, koji ima sopstvena pravila o potpisivanju i prisustvu svedoka. Proverite ih ili se obratite advokatu (solicitor) pre nego što takav ugovor potpišete elektronski.
Izvori: Law of Property Act 1925 i Electronic Communications Act 2000 na legislation.gov.uk, provereno 27. oktobra 2026.
Šta onlajn potpisu daje dokaznu snagu
Bez obzira na zahtev u pogledu forme, spor se rešava na osnovu dokaza. Jednostavni elektronski potpis jak je onoliko koliko je jaka evidencija koja ga prati:
- Ko je potpisao: pozvana imejl adresa i eventualna dodatna provera, na primer kod
- Kada: vreme otvaranja i potpisivanja, sa vremenskom zonom
- Odakle: IP adresa i uređaj
- Šta je potpisano: otisak (hash) originala i potpisanog fajla, tako da je svaka naknadna izmena vidljiva
- Nezavisni vremenski žig, tako da vreme potpisivanja ne zavisi od servera jedne strane
- Izričita saglasnost za elektronsko potpisivanje
Potpis potkrepljen ovakvom evidencijom pruža vam u sporu mnogo više dokaza od skeniranog potpisa ubačenog u PDF.
Praktična kontrolna lista pre slanja ugovora o zakupu onlajn
- Pravo koje države se primenjuje na ugovor i da li je reč o zakupu stambenog ili poslovnog prostora?
- Da li je ugovor zaključen na određeno vreme i na koliko? Da li neka odredba obavezuje strane duže od godinu dana?
- Da li to pravo za ovaj ugovor zahteva pisanu formu ili deed? Ako zahteva, da li je potreban kvalifikovani potpis ili postupak za deed?
- Da li neke odredbe ili prilozi, kao što su garancije, zahtevaju sopstvenu formu?
- Da li će sve strane, uključujući sustanare i jemce, potpisati istu konačnu verziju?
- Gde će potpisani fajl i evidencija o potpisivanju biti čuvani tokom celog trajanja zakupa i nakon toga?
Potpisivanje ugovora o zakupu uz Document Sign
Document Sign je aplikacija za potpisivanje u KIMISUITE radnom prostoru i radi sa jednostavnim elektronskim potpisima u skladu sa eIDAS-om. Otpremite gotov ugovor o zakupu kao PDF, dodajte zakupodavca i zakupce kao potpisnike, postavite polja za potpis, inicijale, datum i tekst i pošaljite ga. Uz opciju „Potpisivanje redom“, sledeći potpisnik dobija poziv tek kada prethodni potpiše. Primaoci potpisuju u pregledaču, bez naloga, crtanjem ili kucanjem, a stranica za potpisivanje i imejlovi mogu biti na njihovom jeziku.
Gotov PDF je zapečaćen, na svakoj stranici nosi pečat i broj dokumenta i ima priložen sertifikat o potpisivanju sa imenima, vremenima, IP adresama, uređajima i kompletnom istorijom, uz nezavisni vremenski žig prema RFC 3161. SHA-256 otisci originala i potpisanog fajla prikazani su u aplikaciji. Saznajte više o onlajn potpisivanju dokumenata.
Ako vaš ugovor o zakupu zahteva kvalifikovani potpis ili deed, koristite kvalifikovanog pružaoca usluga od poverenja ili formalni postupak koji se primenjuje.
Česta pitanja
Da li je digitalno potpisan ugovor o zakupu pravno obavezujući?
U EU se elektronski potpis ne može odbiti samo zato što je elektronski. Da li je jednostavni potpis dovoljan za vaš ugovor o zakupu zavisi od nacionalnog prava, kao i od vrste i trajanja zakupa.
Mogu li u Nemačkoj da potpišem ugovor o zakupu onlajn?
Često da, na primer kod zakupa stana na neodređeno vreme ili zakupa poslovnog prostora za koji je dovoljna tekstualna forma. Ugovor o zakupu stana na određeno vreme duže od godinu dana zahteva pisanu formu, u elektronskom obliku kvalifikovani potpis, u suprotnom se smatra zaključenim na neodređeno vreme.
Da li ugovor o zakupu potpisan jednostavnim elektronskim potpisom postaje ništav?
U gore navedenom nemačkom primeru ne: ugovor o zakupu stana na period duži od godinu dana bez pisane forme smatra se zaključenim na neodređeno vreme. U drugim zemljama posledice su drugačije.
Šta treba da sačuvam nakon onlajn potpisivanja ugovora o zakupu?
Potpisani PDF i evidenciju o potpisivanju sa vremenima, IP adresama, otiscima i vremenskim žigom, tokom celog trajanja zakupa i nakon toga.
