Дали е валиден дигитално потпишан договор за закуп? Во ЕУ, на електронскиот потпис не може да му се одрече правно дејство само затоа што е електронски, па договор за закуп потпишан онлајн не е автоматски неважечки. Дали едноставниот електронски потпис е доволен за конкретен договор, сепак, одлучува националното право, а некои договори или одредби бараат построга форма. Затоа одговорот зависи од земјата, видот на имотот и времетраењето на закупот.
Овој текст ја опфаќа рамката на ЕУ и, како конкретни примери, две јурисдикции: Германија и Англија и Велс. Не опфаќа други земји, како САД, ниту Шкотска и Северна Ирска, кои имаат свои правила. Ова е општо објаснување, не правен совет. Пред да се потпрете на него за вистински договор, проверете го правото што го уредува вашиот закуп или прашајте адвокат.
Рамката на ЕУ накратко
Регулативата eIDAS (ЕУ) бр. 910/2014 дефинира три нивоа на електронски потпис: едноставен, напреден и квалификуван. Член 25 вели дека на електронскиот потпис не смее да му се одрече правно дејство или прифатливост како доказ само затоа што е електронски, и дека квалификуваниот електронски потпис има еднакво правно дејство како своерачниот потпис. Истовремено, член 2(3) ги остава недопрени националните и европските правила за склучување договори и за барањата за форма.
Во пракса: eIDAS ви кажува колку вреди секое ниво на потпис, а националното право ви кажува кое ниво му треба на документот. Трите нивоа се подетално објаснети во Што е електронски потпис? Едноставен, напреден и квалификуван.
Извор: Регулатива (ЕУ) бр. 910/2014 на EUR-Lex, проверено на 27 октомври 2026.
Пример 1: Германија
Германското право разликува писмена форма (Schriftform), која вообичаено бара своерачен потпис, и текстуална форма (Textform), која е многу полесна. Неколку корисни точки од Германскиот граѓански законик (BGB), проверени на 27 октомври 2026 на gesetze-im-internet.de:
- Писмената форма може електронски да се замени само со квалификуван електронски потпис. Член 126(3) дозволува електронска форма наместо писмена, освен ако законот не пропишува поинаку, а член 126a за тоа бара квалификуван електронски потпис. Кај договор, двете страни на тој начин потпишуваат идентичен документ.
- Станбени закупи подолги од една година. Според член 550, закуп за повеќе од една година што не е склучен во писмена форма се смета за склучен на неопределено време, со можност за отказ најрано една година по предавањето на станот. Договорот не станува ништовен; во прашање е определеното времетраење.
- Закуп на земјиште и на простории што не се станови. Член 578 го применува истото правило, но со текстуална форма наместо писмена. Текстуалната форма (член 126b) бара само читлива изјава во која е наведено лицето што ја дава, на траен носител.
- Закупите склучени на неопределено време не се опфатени со формулацијата на член 550, кој зборува за закупи за повеќе од една година.
- Отказот на станбен закуп мора да биде во писмена форма според член 568(1). Тоа што договорот е потпишан онлајн не менува како треба да се откаже.
Што произлегува од ова, општо земено: станбен закуп на неопределено време, или деловен закуп за кој е доволна текстуална форма, обично може да се склучи со едноставен електронски потпис. Станбен закуп чие определено времетраење подолго од една година ви е важно бара писмена форма, што електронски значи квалификуван потпис.
Пример 2: Англија и Велс
Обединетото Кралство не е во ЕУ, па eIDAS тука не е појдовна точка. Според член 7 од Electronic Communications Act 2000, електронскиот потпис е прифатлив како доказ за автентичноста и интегритетот на документот. Дали закупот бара одредена форма, повторно е посебно прашање. Според Law of Property Act 1925, член 52, стварно право (legal estate) врз земјиште по правило мора да се засне со deed (формална исправа). Член 54(2) прави исклучок за закупи што стапуваат во сила со предавање во владение, за рок не подолг од три години, по најдобрата разумно остварлива закупнина и без премија; тие може да се склучат дури и усно.
Значи, типичен краткорочен станбен закуп не бара deed, и формалностите за deed не важат за него. Закуп подолг од три години мора да се склучи со deed, со свои правила за потпишување и сведоци. Проверете ги или прашајте solicitor пред таков закуп да го потпишете електронски.
Извори: Law of Property Act 1925 и Electronic Communications Act 2000 на legislation.gov.uk, проверено на 27 октомври 2026.
Што го прави онлајн потписот издржлив
Какво и да е барањето за форма, спорот се решава врз основа на докази. Едноставниот електронски потпис е силен колку и записот околу него:
- Кој потпишал: поканетата е-пошта и секоја дополнителна проверка, на пример код
- Кога: времето на отворање и потпишување, со временска зона
- Од каде: IP-адреса и уред
- Што е потпишано: отпечаток (hash) на оригиналот и на потпишаната датотека, за секоја подоцнежна промена да биде видлива
- Независен временски печат, за времето на потпишување да не зависи од серверот на една страна
- Изречна согласност за електронско потпишување
Потпис поткрепен со таков запис ви дава многу повеќе да покажете во спор отколку скениран потпис залепен во PDF.
Практична листа пред да испратите договор за закуп онлајн
- Правото на која земја го уредува закупот и дали е станбен или деловен?
- Дали е на определено време и колку долго? Дали некоја одредба ги обврзува страните подолго од една година?
- Дали тоа право бара писмена форма или deed за овој закуп? Ако е така, дали е потребен квалификуван потпис или постапка со deed?
- Дали некои одредби или прилози, како гаранции, бараат посебна форма?
- Дали сите страни, вклучително созакупците и гарантите, ќе ја потпишат истата конечна верзија?
- Каде ќе се чуваат потпишаната датотека и записот за потпишување во текот на целиот закуп и потоа?
Потпишување договори за закуп со Document Sign
Document Sign е апликацијата за потпишување во работниот простор на KIMISUITE и работи со едноставни електронски потписи според eIDAS. Го прикачувате готовиот договор како PDF, ги додавате закуподавачот и закупците како потписници, поставувате полиња за потпис, иницијали, датум и текст и испраќате. Со „Sign in order“, следниот потписник добива покана дури откако претходниот ќе потпише. Примачите потпишуваат во прелистувачот без сметка, со цртање или пишување, а страницата за потпишување и е-поштата може да бидат на нивниот јазик.
Готовиот PDF е запечатен, на секоја страница има печат и број на документ, а приложен е сертификат за потпишување со имиња, времиња, IP-адреси, уреди и целосната историја, плус независен временски печат според RFC 3161. SHA-256 отпечатоците на оригиналот и на потпишаната датотека се прикажани во апликацијата. Дознајте повеќе за онлајн потпишување документи.
Кога вашиот закуп бара квалификуван потпис или deed, користете квалификуван давател на доверливи услуги или формалната постапка што се применува.
Често поставувани прашања
Дали дигитално потпишан договор за закуп е правно обврзувачки?
Во ЕУ, електронскиот потпис не може да се одбие само затоа што е електронски. Дали едноставниот потпис е доволен за вашиот закуп зависи од националното право и од видот и времетраењето на закупот.
Може ли да потпишам договор за закуп онлајн во Германија?
Често да, на пример за станбени закупи на неопределено време или деловни закупи за кои е доволна текстуална форма. Станбен закуп на определено време подолго од една година бара писмена форма, електронски квалификуван потпис, инаку се смета за склучен на неопределено време.
Дали закуп потпишан со едноставен електронски потпис станува ништовен?
Во германскиот пример погоре, не: станбен закуп за повеќе од една година без писмена форма се смета за склучен на неопределено време. Другите земји имаат други последици.
Што треба да чувам по онлајн потпишување договор за закуп?
Потпишаниот PDF и записот за потпишување со времиња, IP-адреси, отпечатоци и временски печат, во текот на целиот закуп и потоа.
